Investire in Immobili contro l'Inflazione?

Attenzione ai profili di liquidità e ai costi di gestione

La finanza in soldoni è un Podcast di educazione e informazione finanziaria a cura di Massimo Famularo

Dopo aver parlato delle incertezze sul fronte dei mercati finanziari vorrei dedicare questo episodio all’investimento immobiliare, una strategia che spesso viene percepita come difensiva e meno rischiosa e che a molti può apparire interessante anche perché trattandosi di un bene fisico dovrebbe essere in qualche modo “naturalmente” agganciato all’inflazione, un fenomeno che, come spiegato molte volte in questo podcast, negli ultimi mesi sta erodendo il valore reale dei patrimoni degli investitori.

Quali elementi considerare per valutare un investimento immobiliare?

I principali elementi da considerare sono il carattere illiquido di questi asset,  gli incentivi finanziari e fiscali che tipicamente riguardano l’abitazione principale, ma non gli immobili diversi dalla prima casa, gli oneri di manutenzione, gestione e commercializzazione, che spesso incidono sul rendimento dell’investimento immobiliare, la sostenibilità di eventuali finanziamenti accesi per acquistare l’immobile e ultimo, ma non per importanza le consuete valutazioni in termini diversificazione dei propri investimenti e bilanciamento della propria posizione di finanza personale.

Cosa vuol dire che gli immobili asset sono illiquidi?

Se avete una azione valutata 100€ sul vostro conto on line potete venderla in pochi secondi ad un prezzo molto vicino a 100€ pagando le commissioni applicate dalla vostra banca. Se invece possedete un immobile che pensata valga 100mila euro il discorso è più complicato. Non essendoci un mercato liquido come quello delle attività finanziarie la vostra valutazione potrebbe infatti non essere corretta. Anche se il vostro vicino ha venduto lo scorso mese per 110mila, ammesso e non concesso che disponiate dell’informazione corretta, non è detto che il vostro immobile possa essere liquidato per lo stesso importo e non è chiaro in quali tempi possa avvenire.

Generalmente occorrono alcuni mesi per vendere un immobile, è necessario verificare che non esistano irregolarità e nel caso, sanarle prima della vendita, è necessario investire del tempo per mostrarlo ai potenziali acquirenti oppure pagare un’agenzia immobiliare che lo faccia al vostro posto e da ultimo considerare i costi per l’attività del notaio e la fiscalità. Dunque un appartamento che pensate valga 100mila euro potrebbe in realtà valerne 85-90mila se volete venderlo in fretta oppure richiedere 6-8 mesi per essere venduto a 100 e a entrambi i valori dovete applicare gli eventuali costi di regolarizzazione

Perché la prima casa è diversa?

L’immobile che adibite ad abitazione principale merita generalmente un discorso a parte. In particolare occorre tenere in considerazione il costo opportunità relativo all’alternativa di stare in affitto e le rilevanti agevolazioni fiscali e finanziarie. Se la decisione di acquisto di un monolocale da adibire ad affitti brevi può essere prevalentemente finanziaria e va confrontata con alternative come Azioni, Obbligazioni etc. Il discorso per la casa e le case che abitiamo è differente. Posto che da qualche parte dobbiamo risiedere nel bilancio che fate per stabilire se acquistare la prima casa occorre inserire come voce di costo anche l’affitto che dovreste pagare se non possedete un immobile di proprietà e considerare sull’altro piatto della bilancia il beneficio fiscale che riguarda gli interessi sui mutui e le imposte sulla prima casa e le condizioni di favore applicate a questo tipo di finanziamenti che in genere hanno un tasso relativamente basso (anche se cresciuto per le formule a tasso variabile di recente) in virtù dell’ipoteca iscritta sull’immobile.

Quali sono gli errori da evitare nella valutazione dell’acquisto prima casa?

I principali errori di percezione da evitare quando si considera l’acquisto dell’abitazione principale riguardano, i costi di ristrutturazione e l’illusione che il valore si conservi nel tempo.

Nel primo caso occorre considerare che gli interventi che rendono una casa più confortevole non sempre vengono riflessi nel suo valore di mercato, se attuate una ristrutturazione abbastanza standard è verosimile che in larga misura vi venga riconosciuta da un potenziale acquirente, se invece scegliete rifiniture di pregio o soluzioni particolarmente legate al vostro gusto e personalità è addirittura possibile che si riflettano negativamente sul prezzo a fronte della prospettiva che acquista l’immobile dovrà modificarlo.

Sulla conservazione del tempo vi invito a consultare il sito di immobiliare.it nella pagina dedicata al mercato immobiliare. Potrete osservare in modo facile e intuitivo come quello che chiamiamo mercato immbiliare sia in realtà composto da molte aree molto diverse e che in un numero non trascurabile di esse il prezzo degli immobili cresce poco o addirittura cala nel tempo.

Vi ricordo che potete scrivere all’indirizzo email mfamularoblog@gmail.com per fornire spunti, suggerimenti o formulare delle richieste su come indirizzare questa rubrica. Vi ricordo anche che ultimamente sto realizzando dei percorsi di educazione finanziaria nelle scuole e degli incontri di formazione inquadrati nei programmi di welfare aziendale

Conviene l’acquisto per locazione?

La risposta è come al solito dipende e la raccomandazione principale è quella di analizzare bene il contesto nel quale si vuole investire, tenere conto dei rischi potenziali (ricordate cosa è successo agli affitti durante il Covid?) e soprattutto dei costi legati alla manutenzione  e commercializzazione: ristrutturare e locare immobili costituisce un lavoro che dovrete fare in prima persona o commissionare a terzi e di cui dovete tenete conto nella misura del rendimento finale.

Si può investire in immobili con pochi solidi?

Oltre all’investimento diretto in immobili, con i suoi costi e complicazioni, esistono numerose forme di investimenti indiretti in immobili che consentono l’accesso anche a chi ha disponibilità limitate. I principali sono l’acquisto di azioni e ETF legati a investimenti immobiliari, come i REIT (Real Estate Investment Trust) che sono strumenti liquidi e negoziati in mercati regolamentati collegati a società che effettuano investimenti immobiliari e il crowdfunding, una formula più recente che consente ai piccoli risparmiatori di acquistare un pezzetto di una operazione immobiliare

Alla fine vale la pena investire in immobili?

Premesso che ogni valutazione è necessariamente individuale, per quanto riguarda la prima casa, anche alla luce le diverse agevolazioni e la convenienza dipende essenzialmente dal confronto rispetto alla soluzione alternativa dell’affitto e alle condizioni di finanziamento vigenti al momento della valutazione.

Per gli immobili diversi dalla prima casa la convenienza varia molto in base alla ubicazione e alla tipologia e gli elementi da considerare attentamente in via preliminare riguardano i limiti alla liquidità degli asset e i costi connessi con la manutenzione e commercializzazione.

Vi ricordo che per chi desidera un servizio personalizzato di formazione o assistenza nelle scelte di finanza personale c’è anche il servizio di financial coach che si basa su una serie di conference call e di interazioni via email, prevede un compenso concordato in base alle esigenze specifiche, con pagamento annuale posticipato e quindi del tutto subordinato alla soddisfazione e al valore aggiunto percepito dal servizio.

La finanza in Soldoni è un progetto multicanale che include un podcast questa newsletter (iscrivetevi per rimanere aggiornati) una serie di video su Youtube e un libro. Se i contenuti vi piacciono segnalatevi ai vostri contatti e suggeritegli di iscriversi alla Newsletter e al Canale YouTube.

Check my personal blog mostly in Italian

See my full professional profile (available for consulting projects)

My Podcast on Financial News and Education

My new Podcast on Italian Politics